小伙购买法拍房做婚房，被“租赁权”耽误一年多未过户

　　王某竞拍成功后，按规定如期交清了房款及各项手续费，兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。贾汪法院很快打来电话，不是通知他办理过户手续，而是告知该处“法拍房”存在执行异议，暂时无法办交割手续。在跟贾汪法院执行局沟通中，王某得知，有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由，提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。王某当即提出了质疑，该“法拍房”拍卖公告中，在租赁关系一栏，明明写的是“无”。对此，贾汪法院回复，该院只是接到了提出执行异议的诉讼，至于该房屋是否存在租赁关系，需要经过法院裁决，但在判决结果出来前，只能暂时中止对标的物的执行工作。

　　一年多的漫长等待，让王某的生活发生了不小的变化。老家房子已被拆迁，父母和他现在都是租房居住。因迟迟住不进婚房，他和女友的婚事已亮起了红灯。现在，王某已放弃了工作，一次次往返于新沂和贾汪之间，只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。

　　律师观点：上述案例系法拍房买卖中常见的租赁隐患，法拍房不是想象中的“捡漏”

　　小编补充：2021年1月1日生效的《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

　　海淀法院法官介绍，之所以有人称“法拍房到处都是坑”，大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知、未知的瑕疵。实际上，只要抓住了关键点，许多坑都能有效避免。

　　另一方面，根据合同法第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竟得。

　　第三，了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。另外，部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有，竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大，如果因自己的原因导致竞买后又无法过户，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中，为了规避限购政策，许多人冒险“借名买房”情况也大量存在，借名买房有风险，最好提前应对，以免遭遇“房钱两失”的境地。

　　【案情简介】

　　几天后，张先生一家收到了丹阳法院寄来的执行异议申请书，被执行人苏某某在申请书中称，张先生一家没有遵守“房屋拍卖不清场、待执行人父母百年后方可交付”的约定，先后四次上门要求其父母搬家，因而认为此前拍卖价格过低，侵犯其本人及父母合法权益，要求撤销本次拍卖。对此，张先生表示很委屈：“我们买这个房子就是想拿一个房产证，孩子明年上小学一年级，想给他弄一个学区房，暂时不交房也没关系，我们认可法院制定的规则。我们去他家没有要求过让他父母搬家，没说过这话。”

　　本院在拍卖公告中的错误说明，损害了申请执行人及被执行人的利益，应当予以撤销本次司法拍卖

　　2019年6月24日，丹阳市人民法院裁定，撤销对于异议人苏某某所有的位于丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及车库的拍卖行为。

　　司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。

　　镇江中院执行裁定书中提到，“本院认为，关于争议焦点第1个问题，丹阳法院依据议价结果拍卖案涉房屋符合法律规定。关于争议焦点第2个问题，拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年不符合法律规定，侵犯了苏某某父母的合法权益。主要理由是：司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。

　　2019年11月11日，镇江市中级人民法院审判委员会讨论后认为，任某某复议请求理由不能成立，依法应予驳回，且本次裁定为终审裁定。

　　【买方表示难以接受】

　　律师称，近两年，关于执行难的问题，最高人民法院相继出台了很多指导意见，也允许地方法院探索多种执行方式。具体到本案，袁律师认为得这是一个突破执行难的新的探索方式。“老人百年后清退，其实这个也是有期限的。而且条件是申请执行人和被执行人共同协议的，竞价人也接受这些条件。我个人认为不应该撤销。”

　　律师表示，从拍卖公告和裁定书上的内容看，丹阳法院在拍卖中确有重大错误，镇江中院撤销其拍卖行为有法律依据，但论述说理上不够充分。中拍人任某某可以法院在执行中损害其合法权益为由，申请国家赔偿。“拍卖需要保证能够即时交付，保证所有权、使用权能够完整移交给竞买人这样一个完整的特性。像这种不动产的拍卖，约定内容有很多不可确定因素，容易引起纠纷。法院的这种拍卖是不负责的做法，无法保障申请执行人和买受人的权利，可能会埋下隐患，对买受人非常不利。便宜无好货，建议在竞买法拍房时需要谨慎考虑，避免不必要的麻烦。”