2， 民国上海：买房基本没按揭

　　如今的房价一天比一天高，民众都感叹辛苦工作大半辈子，大部分收入都用来买房了。想必大家和编者一样好奇过：如果时间倒退五十年或者一百年，也就是在民国时期(1912年～1949年)，在当时没有开发商的情况下，房价会比现在便宜吗？那时候的民众又是如何买房的？下面编者将一一为您揭晓。

　　民国买房：要请亲友见证画押

　　据民国13年的买卖凭证显示，出典人在一定期限内(假设5年)，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人。双方首先要签“典契”，而典价就是“押议”，即大洋700元，如果房屋破损需要修缮的，就得再签个“装修单”，让出典人负责找人维修。出典人在典期届满时交还典价和相应利息从而赎回出典的房屋，即“回续”，假如5年期满未能交还，那就得“让期”，由承典人补足典房的差额而取得房屋的所有权。

　　另外，在这几张纸的下方，还有长长一排黑色的“十”字或“押”字。原来，当时房产交易可是要有证人见证的。因此当事人就会找来亲戚朋友或者邻居，共同见证整个交易过程，每个证人最后还要签字画押。

　　除了房产交易证，“国民政府财政部验契纸”也很特别。该纸呈长方形，较瘦长，下端还贴着两枚形似邮票的玩意，叫作“国民政府印花税票”。

　　清朝到民国房价涨得也很快

　　不管是清朝还是民国的房产证，几乎每一张都在成交价上画了个圆圈，非常醒目。那么，从前的房价到底有多高呢？道光12年银225两，那张清光绪31年的房契上，清楚标明着“正价足宝银410两”，而等到民国13年，典银为大洋700元，民国36年地价140万元房价250万元(这个万元不是如今的人民币，而是民国时期的货币算法)……从整体趋势来看，从前的房价也和咱们今天一样，发展势头有如竹子开花节节攀升，房价越飙越高，土地越来越值钱。

　　介绍完了买房过程，下面就给大家讲述一下民国期间北京、上海、广州等地的房价：

　　北京房价：3675元可买八道湾一座大院子

　　鲁迅先生19l2年5月到北京任职，开始了他十余年的“京漂”生涯。刚到北京时，鲁迅住在他的作品里经常出现的S会馆，即山会邑馆，“山会”指山阴县和会稽县，这两个县是清代绍兴府所在地。北京历史上有许多会馆，大多是京官为了方便家乡读书人来京应试及候补官员暂住捐建的，同乡求居例不交租，或只交很少一点管理费，鲁迅当时交的租金也不多。

　　到了1919年，为了全家团聚，鲁迅和周作人花了3675元买下八道湾11号一座“三进的大院子”。1924年，鲁迅花不到1000元买下阜成门内西三条的一套四合院。中国历史上货币的购买力以米价来衡量最为可靠。1919年、1924年北京的米价每百斤平均价格分别为5.35元和7.94元。这就是说，八道湾房产约值7万斤米，以现在米价2元一斤来算，大概值14万元钱。同理，西三条四合院房价约值12500斤米，相当于现在的25000元。鲁迅的收入，包括教育部月薪300元及稿费、讲课费。这样看来，八道湾房产约需鲁迅一年的工资，而西三条四合院只值两三个月的工资。

　　上海房价：56两白银/平方米

　　上海以前租界，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多；1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。

　　30年代的1两白银，等于现在的多少呢？??30年代，上海普通老百姓三口之家，收入大致是300两白银(大洋)。其生活水平(能购买的食物/生活用品，相当于目前年收入3万家庭的购买力??由此看，当是一两白银=现在100元RMB(当时，技术工人收入250大洋/年；小学教师400元大洋/年)??这与庞大拐1两=300RMB不矛盾，清以前，南美没有大量生产白银，世界上的银子比民国时少许多。

　　当时是中心建里弄房子，以容积率1.5计，地价3万两/亩??45两/平方米(楼面价30两)，以RMB1000元/平方米建筑成本计(10两银子)。成本：40两白银/平方米，加上10%利息，10%税费，15%利润，5%其他=56两白银/平方米合：5600元人民币/平方米。

　　当时，上海人收入为目前的40%(目前普通人家收入7.5万人民币(当时300大洋，合3万元人民币)??目前政府的统计数低于7.5W，实际是有的。

　　30年代，当时的5600元/平方米，购买的吃力程度，相当于目前人的14000元/平方米。而当时，上海人口只有目前的1/4，买房基本没按揭。

　　所以：1、上海的房价收入比从来就是这么高。

　　2、上海目前房价也并不够高。

　　广州房价：市中区占地50?别墅售180银元

　据《广州日报》报道，广州家住海珠区南田路南村的市民区天相先生祖祖辈辈定居于此地。区天相称，其祖先在这一带曾拥有七所房子。

　　区天相手中留有几张从民国11年(1922年)直至建国初期(1954年)的地契，记录着一段段历史。其中一张1922年的卖地契约显示：民国那时，一栋位于如今市中心，并且带有私家庭院的“封闭式”别墅成交价为180元。

　　从字面意思上推测，这是一所有着完整间隔，由四面墙壁围起的一个庭院，砖瓦木石结构的私人宅院。以现代的眼光来看，那俨然是一座“豪华”的别墅。

　　民国时期究竟有着怎样的货币状况呢？据史料记载，民国政府于1914年推出了“国币条例”，确定以银元为中华民国国币。民国11年，物价与币值相对稳定，还没出现货币急剧贬值的状况。

3， 民国广州：房价便宜 打电话贵

　　民国元年(1912年)，广州销量最大的“新兴白”牌大米，每石售价6.25圆(银元，下同)，普通面粉每石售价5.39圆。当时一石是80公斤。

　　肉市上，民国元年每斤猪肉平均售价是0.28圆，羊肉每斤0.25圆，牛肉每斤0.15圆。牛羊肉比猪肉还便宜，其实是古代中国和近代中国的常见现象，这个现象在某些地区一直持续到上个世纪七十年代，直到最近几十年，牛羊肉的价格才开始超过猪肉。

　　民国初年以后，粮价和肉价有时上涨，有时下跌，譬如民国四年，“新兴白”大米每石才卖5.88圆，比民国初年还要便宜。但到了民国十七年，北伐战争胜利，南北政府统一，市面安定，经济复苏，物价开始上涨，大米每石飙升到10.25圆，面粉每石也在10圆以上，猪肉、牛肉和羊肉的零售价都比民国元年贵了大约一倍。不过从民国十八年到民国二十五年这七八年时间里，物价相对稳定，粮食和肉类的价格既没有大幅度上涨，也没有大幅度下跌。

　　民国二十年，广州市政府秘书处主编的《新广州》第四期登了一份《广州市零售物价表》：“安南白”大米每斤0.08圆，“新兴白”大米每斤0.11圆，牛肉每斤0.6圆，瘦猪肉每斤0.9圆，菜籽油每斤0.33圆，咸鸭蛋每个0.02圆。

　　请客吃饭，去饭店包一桌中餐，不含酒水，需要10圆到30圆，订特别豪华的宴席则需要花费50圆以上。吃西餐的话，主要按人头收费，每位0.6圆到5圆之间。

　　广州人爱喝茶，茶楼分好几种：三厘馆、三分厅、五分厅、二毛室。顾名思义，“三厘馆”就是一盅茶售价0.003圆，“三分厅”就是一盅茶售价0.03圆，“五分厅”就是一盅茶售价0.05圆，“二毛室”就是一盅茶售价0.2圆。同是一盅茶，价格差别如此之大，主要是因为茶楼的环境和服务有区别：“三厘馆”是大堂，没有包间，伙计拎着茶壶来回跑，闹哄哄的；“二毛室”是雅间，有唱片听，有专门的服务员侍候，能点茶之外，还能点咖啡，点红酒，颇像现在的咖啡馆。

　　民国银元种类太多，那时候一块银元究竟相当于现在多少人民币，是很难给出一个确切估计的。以最受欢迎的“袁大头”为例，民国十五年前后广州黑市上一枚“袁大头”能兑换白银20克，现在一克白银卖到7.5元，20克即150元，所以不严格地讲，当时银元一圆约等于现在150元人民币。用这个标准来换算，民国广州一斤大米卖到几元到十几元，一斤猪肉卖到几十元，一斤菜籽油卖到几十元，连一个咸鸭蛋也要花3块钱才能买到，好像比现在的物价高得多得多。但是有一条因素必须要考虑：我们估算银元相当于多少人民币，是用白银做媒介进行换算的，而最近白银价格正在迅猛涨价，要用很多的人民币才能兑换很少的白银，进而才能兑换很少的银元，这样一来，就显得现在的人民币很不值钱，进而显得民国广州的东西太贵了。

　　判断民国广州的东西是不是真的很贵，直接把银元标价折合成人民币标价是非常不客观的，还必须知道当时人们的收入是多少。如果那时候收入比现在高得多，购买力比现在强得多，则东西比现在贵也无可厚非。

　　我们看看民国教师和公务员这两类人的收入。

　　以民国二十年为例，广州市公安局、财政局等各局的第一科科长月薪在50圆到70圆之间，普通的二等科员月薪在20圆到30圆之间，等级最低的收发员月薪在16圆上下。公办学校教师的收入则稍高于普通公务员(民国军阀一般都比较重视教育，民国二十年是粤系军阀陈济棠在主政广东，此人尤其重视教育)，最低级教员(民国广州公立学校教员分为九级)每月能领30圆工资，最高级教员每月能领125圆工资。

　　前面说过，民国二十年“安南白”大米每斤售价0.08圆，瘦猪肉每斤售价0.9圆，低级教员挣一个月工资，只能买到三四百斤大米或者三四十斤猪肉，要是去饭店吃饭，一个月工资充其量只能包一桌还不算太豪华的中餐宴席。还有必要说明的是，教师在民国前期是高收入职业，一个中级教员的薪水跟一个科长的薪水相当，一个高级教员的薪水甚至赶得上副市长，即使月薪只有30圆的最低级教员，其收入也远远高过人力车夫和普通工人。既然低级教员的月薪只能买很少的东西，那么人力车夫和普通工人的月收入所能买到的东西就更少了。所以从居民收入角度看，民国广州的物价也不能算低。

　　民国广州的物价偏高，不过房价却非常便宜。

　　民国二十年，广州西关华林寺门前的小洋楼，每平方米售价只有30圆，按银元一圆等于150元人民币估算，均价才4500块钱。前面说过，当时最低级教员月薪30圆，花一个月工资，就能买到一平方米房子，而今天广州普通教师的一个月工资是无论如何也买不了一平方米房子的。

　　民国二十一年12月2日，国民党机关报中央日报第六版刊载评论说：“最近数年之广州地价房租飞涨不已。”这篇评论用“飞涨不已”四个字来形容当时广州房价之高，其实跟今天的房价比起来并不高。比如说当时的惠爱路、粤华路、惠吉路等地段，都是“优美住区”，在这些地段建造的小洋楼，每平方米也不过要价125圆，刚好等于最高级教员一个月的工资。

　　再看其他方面的物价和开销。

　　奶粉价格：民国十四年，广州市面上热销的“生隆昌”牌婴幼儿奶粉，零售价是每公斤0.1圆，折合人民币15元，比现在任何一款国产奶粉都要便宜得多。不过那时候的奶粉主要是“代乳粉”，是用黄豆粉、大米粉、小米粉和少量的砂糖调制出来的，营养价值很低。当然也有一个好处：不含三聚氰胺。

　衣服价格：广州市面上有一种广东本土生产的“威远”牌长筒线袜，零售价是0.25圆一双，折合人民币四五十元，相当贵。还有一种“太平洋”牌的毛巾，零售价是0.18圆一条，折合人民币三四十元，也不便宜。一件用阴丹士林布料子做的中山装，标价5圆，折合人民币将近1000元。一双“东亚”牌男式皮鞋，标价12.5圆，折合人民币2000多元。我们列举的这些牌子，在民国广州都是大路货，既不高档，也不低档，反正是普通教员和普通公务员们消费的首选。

　　报纸定价：民国十二年，广州当地销量很大的报纸《广州民国日报》的全年定价是8圆，折合人民币1200元，比今天的《羊城晚报》、《广州日报》等报纸定价高得多。这是因为那时候的报纸销量远远不如今天，广告收入很少，报纸定价如果再低了，是要赔钱的。

　　看电影的开销：民国前期广州最有名的电影院、后来羊城电影院的前身“明珠影画院”，小座票价0.15圆，大座票价0.4圆，包厢是3圆，折合成人民币，分别在几十元到几百元之间。

　　打电话的开销：打电话可就非常非常贵了。民国广州通讯还算发达，自动电话安装得很早，比上海都早，可是在民国十九年，私人安装一部电话，需要交给“广州市自动电话管理所”350圆的初装费，另外每月还要缴6圆的月租费。当时广州市市长月薪还不到300圆，一个月的薪水都不够装一部电话。那时候临街商铺偶尔也会装上公用电话，每5分钟计价一次，不到5分钟的通话也按5分钟计算，每次收费是0.6圆。如果打国内长途，每次收费最高可达5.5圆，平均每分钟收费一圆以上。前面说过，低级教员一个月能挣几十块银元，算下来一个月薪水还不够拨打一个小时的长途电话。所以您能想象得到，在民国广州，只有非常富裕的家庭才有可能安装电话，只有非常有钱的阔佬才会经常拨打电话。(本文来源：羊城晚报)

　4， 民国房价最高地：租界

　　现在房价最高的地方是京沪广深等大城市，民国房价最高的地方则是租界。

　　上海租界、天津租界、汉口租界、青岛租界、九江租界……只要是租界，就比别的地方房子贵。包括北京的东交民巷和西交民巷，因为有外国使馆和外国银行罩着，那儿的地价、地租、房价、房租也比北京城内其他地段高得离谱，连最繁华的王府井、大栅栏和正阳门大街都不是对手。

　　民国租界房价高，是因为有钱人都往租界挤。有钱人之所以都往租界挤，是因为租界繁华、干净、治安好、土匪少，还享有治外法权，你就是犯了罪，华界的警察也轻易不敢闯进租界抓你归案，尤其碰上军阀混战或者外敌侵略的时候，哪怕战火连天，轻易烧不到租界里去。所以贪官去职之后，军阀下野之后，政治犯被通缉之后，倘若不便出国，都想在租界买屋定居，那时候进租界就等于出国。富商大贾就更不用说了，他们日进斗金人人眼红，怕不安全，财产往哪儿转移？租界。家往哪儿搬？还是租界。

　　1934年，北平市政府派人普查全城房价，发现天价房几乎全位于西交民巷，连房租都比全城平均水平高出七八倍不止。1933年，在上海定居的鲁迅撰写专栏文章《中国人的生命圈》，说“最安全的地方到底也还是上海的租界上”，然而“房租是一定要贵起来的了，这在蚁民，也是一个大打击，所以还得想想另外的地方”，意思就是租界的房租太高了，普通人根本租不起。事实上包括鲁迅自己都是在租界外面租房，他稿费虽然可观，却租不起租界里的房子，只好尽可能挨着租界租房，可见租界里居住成本之高。

　假如光是有钱人跑到租界买房自住，也未必就能把租界的房价抬那么高，这里面还有炒作的因素：有钱人以及有眼光的人眼看租界的房价和房租蹭蹭蹭地往上蹿，比吃了灵丹妙药的成仙者白日飞升都要快，觉得这是个让钱财保值增值的大好机会，都把钱投到房地产上了，或买房囤积，或买地囤积，搞得“许多房子都被少数人占据着”(1946年12月21日《时事公报》第二版评论)，“通衢大街早有豪强势家所占有，即背街小道亦大部集中于富商巨贾特殊阶级之手而不愿出售”(1932年《汉口市政》第8卷第2期)。我们所熟知的一些历史名人，像李鸿章的儿子李经迈、北洋军阀孙传芳、颜料巨商郑润生、英美烟草公司的大买办郑伯昭、国民党政要宋子文、清末变法领袖康有为，在租界都坐拥大批房产，每天喜看房价暴涨房租飙升。

　　炒房的乐开了花，买房自住的中产阶级和租房自住的工薪阶层却比吃了黄连还苦，他们辛苦工作所赚的钱，有一大半被炒房者拿走，于是有钱人愈有钱，没钱人愈没钱，畸形的房地产市场造成了畸形的财富再分配，就跟今天的情形一样。

　　那年月，无论是有钱人还是没钱人，都以为租界的房价会一直涨下去，房地产会一直火爆下去，于是建筑工程也就一天天持续下去，从无停歇的迹象。有首竹枝词唱道：“租界街基价倍腾，房金移转即加增。更多阔佬营三窟，土木工程日日兴。”这跟今天的情形还是一模一样。

　　然而突然有一天，国人占领了汉口租界，占领了九江租界，收回了天津租界，收回了上海租界，政局风云陡变，楼市一落千丈，聪明的炒家早早地抛售，愚笨的炒家死死地套牢，租界出现了大崩盘。这里还有一首竹枝词：“寸土休夸值寸金，盛衰消长系人心。忽然买卖声沉寂，为鉴前车汉与浔。”

5， 民国治房房价和“节育”

　　不知道您注意过没有，夏衍先生的经典话剧《上海屋檐下》，其实是一部宣传计划生育的文艺作品。

　　您看，剧中总共5户人家，在旧上海同一幢小型石库门住宅租房居住，其中包括住灶披间的小学教师赵振宇夫妇，住亭子间的失业职员黄家楣夫妇，住前楼的暗娼施小宝，住阁楼的报贩李陵碑，以及虽然挂着二房东名号实际上也是房客的纱厂白领林志成一家。

　　咱们来分析一下这5户房客的家庭结构：

　　前楼的房客施小宝，已婚，没要孩子。

　　阁楼的房客李陵碑，已婚，曾经有过一个儿子，死了，没再要。

　　亭子间的房客黄家楣，只要了一个儿子，没有女儿(建国后改编的同名电视剧好像硬给黄家楣塞了一个女儿)。

　　整幢石库门里，也只有租住灶披间的房客赵振宇夫妇生了二胎??他们头胎是个儿子，隔了8年之后，才敢生育一个女儿。

　　按照我们现在的计划生育政策，一对夫妇一般只能要一个孩子，否则就属于超生，就要罚你的钱，停你的工作。尽管政策是如此严厉，超生的家庭还是不少，大城市里还好一些，在经济发展和思想观念都比较落后的乡村地面，计划生育搞了30年，迄今为止还是有大多数夫妇或明或暗地生下二胎三胎，不生儿子决不罢休，生了儿子还想再生闺女。可是您看《上海屋檐下》里这5户房客觉悟多高，两户人家没有孩子，两户人家只要一个孩子，只有一户生了二胎，违反计划生育政策的比例只占20%。

　　有朋友说：净瞎扯，民国有计划生育吗？当然有，早在民国十五年，上海市政府和租界工部局就开始推行节育计划了，只不过那时候只提倡不强制，比较人性化罢了。

    奇怪的是，那时候虽然没有强制推行计划生育，政府的节育计划却颇见成效。有统计数据显示，1930年第一季度，在战争和瘟疫都还没爆发的时候，上海的生育率就已经开始低于死亡率0.6个百分点了，当时全市超过45%的育龄女性选择只生一个孩子或者不生孩子。而且不光上海，在广州、杭州、汉口以及当时的首都南京，都出现了类似现象。

　　这组数据刊登在国民政府主办的《统计月报》第3卷第3期，编辑给出的解释是，生育率下降主要不是因为政府提倡节育，而是受了房地产市场的影响??那时候几乎所有的大城市都在闹“房荒”，房价涨幅远远超过收入，老百姓买房难，租房也难，为了不让下一代也跟着在七八平方米大小的小单间里租房住，受过新式教育的小职员小白领不得不选择节育。

　　民国时搞节育，手段很多。可以花大洋8角买一只子宫帽，也可以花大洋8分买一只安全套(当时小报上叫“如意袋”)。要是买这些嫌贵，请老中医配一种汤剂，生木耳加土茯苓，服用几次，终生不育(这是过去妓院里流行的方子)。还有疯狂的家伙到新式医院请大夫用X光照睾丸，据说这样能让睾丸失去造精功能。

　　照我看，这些都是多此一举。实践证明，房价就是最好的避孕药，只要你买不起房被丈母娘骂得跟孙子似的，买了之后每月还贷又累得跟孙子似的，即使你不采用任何安全措施，你也生不了孩子，因为房子让你焦虑，焦虑让你不育，你都不育了，还节什么育啊！

来源：中国新闻周刊