法制日报记者　黄洁
法制日报实习生　陈柄志
法制日报通讯员　叶福勇

2011年8月,杨先生计划在北京市通州区某小区购买一套小户型房屋。但经多方打听,高额的房价还是超出了杨先生的预算。此时,某中介公司向其推荐了一套低价房源。经确认,该房屋系限价商品房,面积近60平方米,售价仅为70万元。相对低廉的价格吸引了杨先生,但根据政策规定,限价商品房自取得契税发票或产权证起5年内不得上市交易,该房屋尚未满足交易条件,杨先生对购买房屋的风险也表示担忧。但在卖房人夏先生和黄女士夫妇的再三保证下,杨先生与夏先生夫妇签订了房屋买卖合同,约定杨先生以70万元的价格购买此房屋,夏先生夫妇在房屋符合上市交易条件后30日内配合杨先生办理房屋过户登记手续。

合同签订后,杨先生依照合同约定陆续给付夏先生夫妇购房款60万元,杨先生亦接收了房屋,静待房屋符合上市交易条件后办理房屋过户手续。不久,通州区房地产市场经历2011年至2012年的低谷后迅速上涨。2016年4月,夏先生夫妇决定提起诉讼,要求确认其与杨先生签订的房屋买卖合同无效,理由就是合同内容违反了《北京市限价商品住房管理办法》的强制性规定。

对此杨先生非常不满,提出涉案房屋虽然是限价商品房,但双方明确约定了等待房屋符合上市交易条件后再办理房屋过户登记手续,因此该房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定,合同应属合法有效。夏先生夫妇毁约的真正原因是房价的大幅上涨。越想越气的杨先生随后也向法院提出了反诉,要求解除双方签订的房屋买卖合同,但夏先生夫妇必须要赔偿其各项损失及购房款共计200余万元。

北京市通州区人民法院受理该案后,多次给双方做调解工作,最终促成双方协商一致,确认双方签订的房屋买卖合同无效,杨先生须将房屋返还给夏先生夫妇,夏先生夫妇则给付杨先生购房款及补偿款共计195万元。

　　限价房违规交易无效但需赔偿有关损失

　　■以案释法

审理此案的法官庭后表示,限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房,是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言,限价商品住房的购买必须符合相应的规定,取得相应资格,同时在房屋的转让方面,政府都有明确的政策性规定。

根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的,可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。也就是说,转让限价商品住房是受条件限制的,对于未满5年的限价商品住房,其转让对象是特定的,即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。

而在本案中,原被告双方就诉争房屋签订买卖协议时,该房屋还属于转让受限的房屋。因而针对这套房屋的买卖协议已经违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定,如果按此协议履行,将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买,也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷,直接导致社会公共利益受损。因此,诉争房屋买卖协议损害了社会公共利益,依法应确认为无效。

在此基础上,合同无效后,有过错的一方理应赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错,应当各自承担相应的责任。本案中的杨先生的利益损失主要表现为房价上涨后产生的房屋增值部分损失,结合双方的过错程度,夏先生夫妇应当承担一定的赔偿责任。