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未登记房屋可以主张权力吗
张律师，您好：我在今年10月份从朋友手中购买了一套房屋，支付清了价款。由于朋友急于出国办理商业事宜，故该房屋还未登记过户。房屋产权证上就我朋友一人名字，朋友也同意我可以进行装修。未料，在这个月我带了施工队去装修时，里面居住了我朋友的姨夫，他姨夫声称该房屋是其舅兄留下的遗产，所以其能代表他的妻子有权予以继承，认为其家也有份额。故从未同意其妻外甥予以买卖，借口需居住，现在住进来了，我到物业反映这个情况，物业讲，根据《物权法》“房屋买卖应当先予以登记，不登记不能主张权力。”到派出所反映，民警同志认为此类纠纷属于民事纠纷，应当到法院予以诉讼，而我朋友要6个月后再回上海，目前，我未登记是否可以进行诉讼？
陈先生：
来讯收悉。根据你所陈述的情况，本人认为你完全可以诉讼主张权力。根据你与朋友已经签订房屋买卖合同，支付了价款，从这方面的来讲，你已经通过合同，支付了对价从而取得了权力，并且已经告知了目前房屋的居住人。作为目前的居住人应当知道了该房屋已经卖出，如果现居住人认为有继承份额，应该到法院予以诉讼，要求分割遗产或者起诉你的买卖合同无效，而不应该强占房屋。
对于你朋友的姨夫来讲，虽然该房屋产权仍然属于登记权利人，但这并不意味你一个真实物权人，对于其姨父的侵占行为不能依法请求返还原物，排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失。你虽然在办理登记前，对于该房屋处分（即卖出）的物权有限制，但这并非对你所享有的权利予以否定。其次，房屋的产权具有对世性，绝对性，作为其他人应该对该项权利负有尊重之义务。此种义务并非来源房屋权利的公示，而是来源于该房屋权利的本身。最后，即使其姨父确实无法根据登记的外观判断房屋权力的真实权利人，但对自己并不享有该房屋权力的事实是明确的。故不应该随意侵占，如果其姨父仅仅因为该房屋未经登记而不能判断其真实权利人，就可以随意侵害该房屋的权力，而你无法以其权利对抗其姨父侵害的话，则明显有违物权保护的法理，也不符合法律公平正义的理念。
根据《物权法》解释（一）第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”之规定，你可以起诉其姨夫，从而主张自己的权力，从而保护自己的物权。还有不详之处，可来本所当面咨询。
（以上均系律师个人观点，仅供参考）（张建伟）
